Kurumsal Gayrimenkul Kararı Nasıl Alınmalı

Geçen gün bir müşterim bir soru sordu. Tunç Bey şu an kiracısı olduğumuz bu fabrika binasını satın alalım mı? Bulundukları yere bir miktar kira ödüyorlardı. Burayı alalım mı diye düşünmeye başlamışlar.

Kurumsal gayrimenkul kararı alırken şu soruları sorun kendinize:

  • Kapital sizin için ne demek?
  • Sizin için sermaye ne demek?
  • Yaptığınız işin içerisinde sıcak para ne kadar önemli?
  • Nedir sizin iş gücünüzün kaynağı?
  • Sermaye sizi ne kadar zorluyor? 

Bu sorular çok önemli. Farzedelim ki 50.000 Lira kira ödediğiniz bir mülkün içerisindesiniz. Yine farz edelim o mülkü satın almak istediğinizde ederi 10 Milyon Lira olsun. O 50.000 Lira sizi ay sonunda ne kadar zorluyor? Yani her ay sonunda o 50.000 Lira’ yı ödemek size ne kadar zor geliyor? Yine geldi kira zamanı diyor musunuz? Yaptığınız işin hammaddesi bilgi mi, iş gücü mü yoksa bir mal mı?

Bir de şu taraftan bakalım 10 Milyon Lira para vereceksiniz. Bu 10 Milyon Lira’ya işiniz içide neler yaparsınız, nasıl kullanırsınız bu sermayeyi? Bu parayı ne kadar çevirebilirsiniz gelir elde etmek için? Bu 10 Milyon Lira size ne kazandıracak? Diyelim satın aldınız o mülkü ve 10 Milyon Lira çıkardınız, verdiniz. 50.000 Lira kiradan kurtuldunuz. Peki 10 Milyon Lira elinizde olsaydı, işinizin içinde olsaydı, aylık 50.000 Lira’dan fazla para kazandırır mıydı size?

Bu kadar arkadaşlar, bu sorunun cevabı burada gizli. Bu soruları sorup iki taraflı cevaplayan firmalar var. Örneğin finans kuruluşlarının bazılarının hiç gayrimenkulu yok. Yani iş yaptığı hiçbir şubesini satın almıyor kiralıyorlar çünkü ben para ile çalışıyorum parayı niye başka bir yere bağlayayım, ben gayrimenkulcu değilim ki diyorlar. Ama bunun yandında mesela bir fastfood zinciri gayrimenkulden çok ilginç bir şekilde kazanç sağlıyor. Onlar için gayrimenkulun özel bir kullanım yeri var. Biz hamburgerci değiliz, gayrimenkulcüyüz aslında diyor şirketin başkanı. Ya da şunu biliyorsunuzdur ki özellikle tekstilde çoğu markanın fabrikası bile yok. Ürettiriyorlar, kalite kontrol var, tasarım yapıyorlar. Bu çeşit bir iş modeli kurmuşlar.

O yüzden sizin için nedir naktin önemi? 50.000 Lira önemli değil ama 10 Milyon Lira daha mı önemli sizin için? O zaman kira da oturmaya devam edin. Ya da tam tersi durum söz konusu ise alın o gayrimenkulü. O yüzden “Bulunduğum yeri satın mı alayım, kirada mı kalayım?” diye soruyorsanız, bu sorunun cevabını önceki sorularda bulun.

İş Hayatında Zaman

Zaman Yönetimi

İş hayatında zaman çok önemlidir. Ben bir müzisyenim ve şunu söyleyebilirim ki zaman, iş hayatında olduğu kadar müzikte de önemlidir. Müziği oluşturan iki temel öğe var. Bunlardan ilki perde (pitch, sesin notasının ince ya da kalın olması), ikincisi ritim (kabaca vuruşlar toplamı diyelim). Ritim denilen de zamandır müzikte. Nota dediğimiz do, mi, fa vs veya bas, tiz sesler olabilir. Zaman ise, mesela diyelim ki 4/4’lük bir müzikte 1-2-3-4 diye gider.

Bazen müzisyenler çok profesyonel bir orkestra içinde de çalsalar, çok usta da olsalar ufak tefek hatalar yapabilirler. Hata olduğu zaman hatayı hızlı bir şekilde toparlamak gerekir. Peki, bunun için müzisyenler notadan mı yoksa zamandan mı feragat ederler? Cevap tabi ki notadan çünkü zamanı durdurmazlar ‘’Arkadaşlar iki saniye durun düzelteyim, burayı baştan alalım.’’ diyemezler. Zaman içerisinde yapmış olduğunuz hata her ne ise bir sonraki vuruştaki notanızda onu düzeltirsiniz. Zaman durmaz, akar.

Aynı şey işimiz için de geçerli. İş hayatındaki ufak tefek hatalar için de zaman durmaz. Iş hayatı sürekli hareket halindedir. Sizi beklemez! O yüzden de “Ya tamam şu işleri bırakalım, şuradaki ufak hataya saatlerce, günlerce zaman ayırıp düzeltelim.” diyemezsiniz. Bazen o hatayı o an düzeltmemeniz, onu orda bırakmanız gerekir. Eğer imkan olursa ileride dönüp o konuyu, o hatayı düzeltmeniz ya da o hatayı orada bırakıp bir sonraki adımda daha iyisini yapmalısınız. Önceki küçük hatanızdan bir ders alırsınız, önünüze bakarsınız.

Çok küçük sorunlarla zaman kaybetmeyin. Önünüze bakın çünkü ufak tefek hatalarla zaman kaybederseniz bu sefer ilerleyemezsiniz. İşinizi yapamaz, size verilen vazifeyi tamamlayamazsınız. Hayatta küçük hatalar olur, o yüzden önünüze bakıp hareket etmek zorundasınız. Zamanınızı siz yönetin.

Aile Şirketlerinde Gelinler ve Damatlar

Aile şirketlerinde gelin ve damatların düşündüğünüz gibi sorun olmasına hiç de gerek yok. Bu konuda sorun ailenin ve işlerin birbirinden ayrılması gereken noktanın anlaşılamamış olmasıdır. Bu konu hakkındaki görüşlerimi yukarıdaki videodan dinleyebilirsiniz.

Zor Zamanlar Neyi Gerektirir?

Albert Einstin

Delilik tekrar tekrar aynı şeyleri yapıp farklı sonuçlar beklemektir demiş Albert Einstein. Zor zamanlar zor kararları, ekstra kararları gerektirir. Böyle zamanlarda pek de hoşlanmadığınız, belki yapmaktan rahatsız olduğunuz şeyleri yapmanız gerekebilir. Kriz denilen kavramın sınırları farklı ekonomistlerce farklı çizilmişse de önemli olan ekonomide bir krizin olup olmadığı değil, sizin bunu kendi şirketinizde yada içinde bulunduğunuz endüstride hissedip hissedemediğinizdir. Eğer ne olduğunu finanssal tablolara bakarak görmeseniz yada göremeseniz dahi belki de durumu önsezileriniz ile hissediyorsanız bile belki de tehlike çanlarının sesinin uzaktan geldiği bir krizi fırsata çevirmek elinizdedir. Tehditleri fırsata çevirmek ise tam anlamıyla düşünce yapınızı değiştirmeniz anlamına gelir. Ben buna bazen beynimizdeki inovasyon diyorum.

Malumunuz ki dünya ve dahi iş dünyası sürprizlerle dolu. Sizin şirketiniz zor durumda olmayabilir ama yine de böyle zamanlarda bir takım önlemler almak gerekir. İşte bu önlemlere krizi fırsata çevirmek diyelim. Aşağıda her aklı selim şirket yöneticisinin aklında bulundurması gereken temel taşlarını anlatacağım. General Motors, American Airlines, IBM, Chrystler, Lego gibi firmaların hikayelerini incelerseniz bir iki tanesinden sonra ben bu filmi görmüştüm demekten kendinizi alamayacaksınız.

Öncelikle bu şirketlerin hepsinin başında böyle dönemlerde çok sıkı yöneticiler görürsünüz. IBM’in Watson ailesinden sonra gördüğü en büyük yöneticisi Louis Gerstner ya da Ford’un meşhur otomobili Mustang’in fikir babası ve sonra Chrystler’i uçurumdan çevirmeyi başarabilen efsanevi Lee Iacocca’yı unutabilmek mümkün mü? Tabi ki dünya çapında bir efsane olunmasa da böylesine sıkı bir lider olmak için “ben lider olacağım” demek yetenez. Bu insanlar o noktaya gelene kadar kendilerini çok güçlü yetiştirmişlerdir. O yüzden eğer engin denizlerdeki fırtınaları aşmak isteyen bir kaptansanız, öncelikle kendinizi çok güçlü yetiştirmeniz gerekiyor. Yıllardır sahip olduğunuz düşünüş biçimi sizi yolculuğun bu durağından sonrasına sizi taşımayacaktır. Böyle bir yönetici olmanın ne demek olduğunu Jim Collins’in 5nci Düzey Liderlik tanımında bulabilirsiniz.

Böyle zamanlarda hızla atılması gereken iki başlık vardır. Unutmayın hız iş hayatında böyle dönemlerde en çok ihtiyaç duyacağınız yeteneğiniz olacaktır. Bu iki başlık da bunda ne var, herkes bunu bilir diyeceğiniz gibi masrafları düşürmek ve satışları artırmaktır. Bu iki kavram sizlere çok sıradanmış gibi gelse de masraf azaltma hareketi yutulması gereken acı ilaç gibidir. Bu noktada asıl hoşunuza gitmeyecek şeyleri yapmak zorundasınız. Bu aşamada ilk ihtiyacınız olan sağlam bir finanssal analiz yöntemi. Bu yöntemin nasıl bir görüntü sergilediği her şirketin büyüklüğüne göre değişebilir. Eğer küçük bir ofiste çalışan ve iki üç kişiden oluşan bir firma iseniz bunu ön muhasebecinizin yardımı ile siz yapmak zorundasınız yada varsa finans direktörünüzün yardımını almaya ihtiyacınız olacaktır. Satışını yaptığınız her türlü üretim yada ticari malın hesabını tek tek açın. Bakın bakalım bunların size gerçek maliyeti nedir. Aradığınız şey enerjinizi en fazla tüketen fakat getirisi en az olanlarıdır. Çoğu zaman yıllar içerisinde işler geliştikçe kazandığınız paranın rahatlığı ile açılmaya başlarsınız. Farkında olmasanız da uğraştığınız bazı ürün yada hizmetler resmen enerji ve kaynaklarınızı sömüren bir fanteziye dönüşür. Bunları çocuğunuz gibi görmeye dahi başlasanız da bunlara veda etmenin zamanı gelmiştir. Böylesine zor dönemlerde en son ihtiyacınız olacak şey maddi ve beşeri kaynaklarınızın sömürülmesidir. Bunlar bir ürün değil, bir aktivite de olabilir. Belki karmaşık bir pazarlama ya da işe yaramaz bir yönetim sistemi olabilir. Fakat bunu yapması benim söylediğim gibi basit değildir. İnanın bana dışarıdan bakan bir göz sizin göremediğiniz şeyleri görecektir. Bunu da mı, bari bu kalsın diye sormanızı sağlayacak masraflardan bahsediyorum. Bir gemi batarken insanlar canlarını kurtarma pahasına o an yanlarında taşıdıkları en değerli eşyalarını dahi düşünmezler. Belki sizin için de silkinmenin zamanı gelmiştir.

Atmamız gereken ikinci başlık da satış. İşte bu nokta sizi fırtınada batması muhtemel diğer gemilerden ayıracak olan kritik bir noktadır. Öncelikle şunu analiz edin, potansiyeliniz kadar satabiliyor musunuz? Eğer cevabınız hayır ise bu iyi bir şeydir. Zira bu, daha fazla satış yapabileceğiniz anlamına gelir. Şunu unutmayın ki piyasada tek değilsiniz ve piyasadan yakın zamanda çekilecekler olacaktır. Sonuçta şirketinizin kişisel satış performansı kadar bir de endüstrinin toplam pastasından ne kadar büyük bir dilim aldığınız da var. Böyle dönemlerde vazgeçtiğiniz maliyetlerinize satış kaynaklarını da eklemeyi düşünüyorsanız tekrar düşünün. Eğer bir şeyden vazgeçmeniz gerektiğini fark ederseniz muhtemelen bu satış ekibi yada size birincil öncelikli iş getiren pazarlama faaliyetleri değil, satış ve pazarlama kaynaklarınızdan gereksiz yere paya alan ürün yada hizmetleriniz olabilir. A ürününü tutup B ürününün satış ve pazarlamasına son vermeniz satış ve pazarlama kaynaklarınızı kısıtlamanız ile aynı şey değildir. 20-80 kuralını unutmayın. Faaliyetlerinizin %20’si gelirinizin %80’ini sağlıyor olabilir. İşte bu düşünceden hareketle bakın bakalım nerede enerjinizin %80’ini hortumlayıp gelirinizin sadece %20’sine katkı sağlayan bir ürün yada hizmet var.

Kısa vadede bu iki noktaya akıllıca yaklaşmak ve hızla karar verip hareket etmek öncelikle beyninizde bir inovasyon yapmanızı gerektirir. Bu iki nokta çok da bilinmedik konular olmayabilir fakat burada asıl göz ardı edilen şey bunları uygulamada geç kalınmasıdır. Bu gecikmenin sebebi ya acı ilacı yutmaya yanaşmama ya da sorunun kaynağını görememedir. Olumlu ekonomik şartlar altında gemisini su üstünde yüzdüremeyen şirketler gibi en çetin fırtınalara göğüs gerebilen ve kriz dönelerini rahat atlatmayı başaran şirketler vardır. Bu hatalara düşmemenin en önemli yolu da her şeyden önce değişime açık olmanız ve inovasyona kendi bakış açınızı değiştirerek başlamanızdır. Einstein’ın dediği gibi delilik tekrar tekrar aynı şeyleri yapıp farklı sonuçlar beklemektir.

Aile şirketleri: Güven ve Yeteneği Birbirinden Ayırın

Kalabalık bir aile

Aile şirketleri kuruluş aşamasında insan kaynağı denince ilk olarak en yakınlarına bakarlar. Yani diyelim bir şirket kurdunuz ve en azından iki üç yardımcıya ihtiyacınız var. Ne yaparsınız? Güven açısından ilk olarak en yakın akraba yada dostlarınızı düşünürsünüz. Bundan doğal bir şey yok. Zaten şirket bir kaç sene sonra büyüdüğünde artık etrafınızdan eleman bulamaz hale geleceksiniz, ne kadar kalabalık bir aileniz olursa olsun.

İlk zamanlarda şirketin vizyonu sizin vizyonunuz olacaktır. Bu da çok doğal bir şey. Malum işinizi üzerine kurduğunuz fikir ve/veya buluş size aittir. İşi de en iyi siz sahipleneceğinize göre şirketin nereye gitmesi gerektiğine de sizin karar vermeniz gayet doğaldır. Bu durumda da ihtiyacınız olan sizin vizyonunuzu gerçekleştirecek, sizinle omuz omuza çarpışacak insanlar. Bu aşamada beraber çalıştığınız bir avuç insana paranızı emanet edersiniz. Bu insanlar yeri gelir tahsilat yaparlar, yeri gelir şirket için maddi değeri büyük malzemeleri, malları veya araçları kullanır, taşır, saklar, korurular. Diyelim hassas malzemeleri de içeren bir hizmet işi yapıyorsunuz, müşterileriniz kılı kırk yaran çok varlıklı insanlar. Güven ne kadar önemlidir değil mi? Yada pahalı araçlarla çok özel bir taşımacılık yapıyorsunuz. Durum yine aynı. İşte bu aşamada bu işleri yapacak bir takım insanlar gerekir. Bu insanlara gözünüz kapalı güvenebileceğinizi düşünmek istersiniz. Bu sebepten bu güven unsurunu da en iyi yakın akrabalarınız ile kontrol altında tutabileceğinizi düşünürsünüz.

peki ya sonra?

Fakat sonraları işler büyümeye başlar, kazanç ile beraber operasyon yoğunluğu da artar. Kardeş, kuzen, teyze, hala, amca, dayı, yeğen derken etrafınızdaki insan kaynağı da tükenmeye başlar. Bir yandan da bir bakmışınız şirket sapına kadar girift bir aile şirketi oluvermiş. İşte bu noktaya yaklaşmakta olduğunuzu erken fark edebilmeniz önemlidir ki umarım böyle bir durumdaysanız bu yazımı okuyorsunuzdur. İşte sizi bu noktada uyarmak isterim ki şirketinize kötülük yapmaya başlayacaksınız. Zira güven farklı şey, yetenek farklı şey.

Bir organizasyon karmaşıklaştıkça insanları standart işler yapan robotlar gibi göremeyeceğiniz için öncelikle fikirlere ihtiyacınız var. Bu sarmaldan bir türlü kurtulamayan şirketleri görüyorum. Patronlar kimseye güvenemediklerinden her işe karışma eğilimine giriyorlar. Bu güvenin birinci kaynağı yukarıda bahsettiğim maddi güven, bir diğeri de burada anlatmak istediğim fikri güven. Lakin bu noktada maddi güven sorununu çözmek emin olun ki fikri güven sorununu çözmekten çok daha kolaydır. (Kuyumculara sorun, bu işi çözmenin envai yöntemini anlatacaklardır size ki o seviyede dahi az çok kaçaklar her zaman olur. Bu konuyu merak edenlere bilahare yardım edebilirim ama bu yazının konusu değil bunun açıklaması.) Peki artık ortaya sadece bedenini ve kolay iş gücünü koyan, aklı ve ruhu ile çalışmayan, gözünüzdeki tek önemi akraba olmak olan insanlarla nereye varabilirsiniz?

Mülakat yönteminiz çok önemli önemli

Demiyorum ki akraba, tanıdık çalıştırmayın. Hatta gerçekten nasıl seçeceğinizi biliyorsanız tanıdıklar veya tanıdıkların tanıdıkları ile çalışmak bazen çok daha avantajdır. Bu seçim konusu benim mülakat tekniği eğitimimin de bir parçası. Ayrıca kurumsallığını kağıt üzerinde değil, gerçekten tamamlayabilmiş aile şirketleri bununla baş etmenin yolunu çokta bulurlar. Ama ilk önceliğiniz iş hayatı dışında muhabbetinizin iyi olduğu akrabanızı ona hiç uymayacak o işi vermekten çok, yapacağınız işe en uygun insanı seçebilmek olmalı. İşte bu durumda düzgün seçim yapabilmek için çok düzgün bir işe alım tekniğiniz, yönteminiz olmalıdır. Artık nitelikli iş gücü kaynağı için dışarılara bakmanın zamanı gelmiştir. Buna ek olarak işinize aldığınız çalışanlarınıza da gerekli kuvvetli eğitimleri vermeye yada verdirmeye hazırlıklı olun.

Diyeceğim o ki güven farklı bir konudur, yetenek farklı. Bir noktadan sonra güvenebileceğiniz ve işinize bedeninden çok aklı ile katkıda bulunacak kişiyi seçmek gerekir.