Kurumsal Gayrimenkul Kararı Nasıl Alınmalı

Geçen gün bir müşterim bir soru sordu. Tunç Bey şu an kiracısı olduğumuz bu fabrika binasını satın alalım mı? Bulundukları yere bir miktar kira ödüyorlardı. Burayı alalım mı diye düşünmeye başlamışlar.

Kurumsal gayrimenkul kararı alırken şu soruları sorun kendinize:

  • Kapital sizin için ne demek?
  • Sizin için sermaye ne demek?
  • Yaptığınız işin içerisinde sıcak para ne kadar önemli?
  • Nedir sizin iş gücünüzün kaynağı?
  • Sermaye sizi ne kadar zorluyor? 

Bu sorular çok önemli. Farzedelim ki 50.000 Lira kira ödediğiniz bir mülkün içerisindesiniz. Yine farz edelim o mülkü satın almak istediğinizde ederi 10 Milyon Lira olsun. O 50.000 Lira sizi ay sonunda ne kadar zorluyor? Yani her ay sonunda o 50.000 Lira’ yı ödemek size ne kadar zor geliyor? Yine geldi kira zamanı diyor musunuz? Yaptığınız işin hammaddesi bilgi mi, iş gücü mü yoksa bir mal mı?

Bir de şu taraftan bakalım 10 Milyon Lira para vereceksiniz. Bu 10 Milyon Lira’ya işiniz içide neler yaparsınız, nasıl kullanırsınız bu sermayeyi? Bu parayı ne kadar çevirebilirsiniz gelir elde etmek için? Bu 10 Milyon Lira size ne kazandıracak? Diyelim satın aldınız o mülkü ve 10 Milyon Lira çıkardınız, verdiniz. 50.000 Lira kiradan kurtuldunuz. Peki 10 Milyon Lira elinizde olsaydı, işinizin içinde olsaydı, aylık 50.000 Lira’dan fazla para kazandırır mıydı size?

Bu kadar arkadaşlar, bu sorunun cevabı burada gizli. Bu soruları sorup iki taraflı cevaplayan firmalar var. Örneğin finans kuruluşlarının bazılarının hiç gayrimenkulu yok. Yani iş yaptığı hiçbir şubesini satın almıyor kiralıyorlar çünkü ben para ile çalışıyorum parayı niye başka bir yere bağlayayım, ben gayrimenkulcu değilim ki diyorlar. Ama bunun yandında mesela bir fastfood zinciri gayrimenkulden çok ilginç bir şekilde kazanç sağlıyor. Onlar için gayrimenkulun özel bir kullanım yeri var. Biz hamburgerci değiliz, gayrimenkulcüyüz aslında diyor şirketin başkanı. Ya da şunu biliyorsunuzdur ki özellikle tekstilde çoğu markanın fabrikası bile yok. Ürettiriyorlar, kalite kontrol var, tasarım yapıyorlar. Bu çeşit bir iş modeli kurmuşlar.

O yüzden sizin için nedir naktin önemi? 50.000 Lira önemli değil ama 10 Milyon Lira daha mı önemli sizin için? O zaman kira da oturmaya devam edin. Ya da tam tersi durum söz konusu ise alın o gayrimenkulü. O yüzden “Bulunduğum yeri satın mı alayım, kirada mı kalayım?” diye soruyorsanız, bu sorunun cevabını önceki sorularda bulun.

Zaman Yönetimi Kimin Sorunu?

Size şu zaman yönetimi konusunda bir şey söyleyeyim mi? Zaman yönetimi sadece çalışanlarınızın meselesi, mesuliyeti değil. Zaman yönetimi aynı zamanda sistemin de şirketin de ve o insanların başındaki amirin de mesuliyeti. Bazen fark ediyorum bir insana, bir buçuk insanı gerektirecek işi yüklüyorsunuz, sonra da çalışanlarınızın performanslarından verim alamadığınızda, verdiğiniz işler zamanında neticelendirilemediğinde o insanlara “senin zaman yönetimin problemli” diyorsunuz.

Emin misiniz o insana verdiğiniz o işin gerçekten bir insan ile yapılabileceğine? Öncelikle bundan emin olmak amirler (patronlar) olarak çalışanlarınızdan önce sizin mesuliyetiniz. Zaman yönetiminin ne olduğu, nasıl ele alınması gerektiği konusunda en başta şirketin içerisindeki o şirketin yönetim sistemini kuranların, o şirketin orta ve üst düzey yönetiminin eğitim alması gerekiyor.

Bir insan bir zamanda bir iş yapar ve %100 performans ile çalışırsa o işi yapabilir. Ne yazık ki insan doğası gereği 100 birim zamanı var ise o hafta içerisinde 100 birim zamanın 100‘ünde de çalışmasını bekleyemezsiniz. Eğer sağlıklı ölçebiliyorsanız , yaptığı işe göre %80 veya %85 performans göstermesi beklenebilir, bu daha doğal ve mantıklıdır. Bunun yerine 100 birimlik zamanda 150 birimlik iş yüklerseniz mümkünatı yok zaman tutmaz, yönetilemez. Ayrıca hepsinden öte sağlıklı ölçebilmek de önemlidir. Basit işlerde birim zamanda ne yapıldığını ölçmek kolaydır. Mesela nadir de olsa mavi yaka çalışanlara uygulanan bir yöntem var. Hala yapanlar kalmış mı diyeceksiniz, emin olun var. Çalışanın başına geçip kronometre ile zaman tutmak. Bu, size gerçekçi geliyor mu? O kişinin gerçekte normal zamanda çalıştığı gibi çalışmasını bekliyor musunuz?

Peki Ya Satış?

Peki satışta zaman yönetimini nasıl ölçebilirsiniz? Sabahtan akşama kadar harıl harıl bir işler ile uğraşıyor olması zaman yönetiminin verimli olduğu anlamına mı gelir? Tabi ki gelmez. Bu durum basit zaman yönetimi mantığı ile yönetilecek bir şey değil. Orada satışçının zamanını verimli yönetip yönetmediğine değil, istediğiniz işi hakkıyla yerine getirip getirmediğine odaklanmanız gerekir. Sonra da bırakın kendinden beklenilen sonucu üretmek için kendisi çaba sarf edin. Sizin de bu noktada vazifeniz yol göstermek, öğretmek ve gerçek bir lider gibi koçluk yapmak.

Benim genelde gördüğüm problem bu. Yapılacak işler üzerindeki gereksiz angaryaları atın. En sevmediğim şey insanlara gereksiz yere iş yüklemek. Çok güzel bir örnek var, sıkça yaşanan. Müşteriniz size telefon açar der ki ‘’işimiz çok acil, acilen yapılması gerek’’ siz de işi acilen çarçabuk bitirir yetiştirirsiniz. Sonra müşterinizden bir cevap gelir: “dur bir dakika, tamam halledeceğiz onu.” E hani acildi? Eğer işleri böyle yürütüyorsanız, çalışanlarınızdan zaman yönetimi beklemeyin. Önce siz zamanın ne olduğunu iyi kavrayın.

İşte bu yüzden zaman yönetimi için öncelikle işleri yöneticilerin masaya yatırmaları ve süreçleri, sistemi düzenlemeleri lazım.

Kimse Beni Anlamıyor

Anlattıklarım neden yerini bulmuyor? Halbuki sürekli konuşuyorum.

Anlaşılamamak, zannediyorum ki insan oğlunun en büyük serzenişlerinden biri. Beni anlamıyorlar. Anlaşılamıyorum. Dinlemiyorlar beni. Büyük sanatçılar hayatlarında anlaşılamadan ölüyor; öldükten sonra anlaşılıyor kıymetleri. Herkes anlaşılmak ister. Düşünsenize etrafınızda ki herkes sizi anlayabiliyor, çalıştığınız insanlar, aileniz, sizi hepsi anlayabiliyor. Herkesin sizi anlayabildiğini düşünün; şöyle diyorlar “Aa anladım seni hakikaten. Evet sen şunu demek istiyorsun.” Herkes böyle düşünse hayat sizin için ne kadar farklı olurdu? Bir an için düşünün.

Buna erişmek için ne olması gerekiyor? Herkesin sizi anlaması için… İşte o “herkes” içinde sizde varsınız. O zaman siz de diğer insanları anlamalısınız. Bunu mümkün kılmak için herkesi anlamaya çalıştığınızı düşünün. Ne var ki asıl istediğiniz anlaşılmak; başka kimse birbirini anlamasın önemli değil sadece beni anlasınlar. Peki ya anlatmak istediğiniz şey karşı tarafın işine gelmiyorsa? Hadi gerçekten anlattınız kendinizi diyelim. Ya “Anladın ama bana uymuyor.” derse inanlar? O zaman anlaşılıyor olmanızın kıymeti nedir? Dünya anlaşılamamak üzerine dönüyor. Yani insanlar birbirlerini anlamıyorlar, anlamak istemiyorlar. Daha doğrusu öyle bir niyetleri de dertleri de yok. Ve kararlar hep bunun üzerine veriliyor.

Mesela bir amir çalışanlarına bir şeyler söylüyor; onlar bunu yarım yamalak anlıyorlar. Ne anlıyorlarsa onu yapıyorlar. Onlar da anladıkları kadarıyla bir sonuç üretiyorlar, yarım yamalak bir şeyler ortaya koyuyorlar ve tüm iş anlaşılamamak üzerinden gidiyor. Yani anlattığımız için değil, anlaşılamadığımız için. O yüzden insanlar için ne anlattığımızın hiçbir önemi yok. Anlattıklarımızın arasından insanların anladığı şeyler önemli. Biz hep bir şeyler anlatıyoruz ama insanlar ne anlıyorsa o. Bizim anlattığımızın hiçbir önemi yok. Ne anlatırsam anlatayım karşı taraf ilgili ya da ilgisiz bir şeyler anlıyor.

Peki tam olarak nasıl anlaşılırız? Nasıl doğru anlar insanlar bizi? Bilerek. Bilirlerse anlarlar. Anlatmak istediğimizi gerçekten kavrarlarsa anlarlar. Yani 2+2’nin 4 ettiğini bilmeyen birine, 23+38’i anlatamazsınız, zordur bu. İlk baştan bir şeyleri anlamış olması lazım bizi anlamadan önce. Yani anlattığımız her ne ise onun ön şartları, kabulleri vardır. Peki siz karşı tarafın ne kadar bildiğini biliyor musunuz? Bilmiyorsunuz değil mi? Demek ki o zaman siz karşı tarafı anlamıyorsunuz. Önce karşı tarafı anlamamız lazım. Öncelikle karşı taraf ne istiyor, anlatmak istediğiniz şeye nasıl bakar? Görüşleri neler? Dünya görüşü ne? Önce siz onu anlamalısınız. Siz anladığınız zaman belki de karşı tarafa o konuyu anlatıp anlatmamak gerektiğini bile anlayacaksınız.

Mesela bir çalışanınızdan bir işi yapıp bitirmesini istiyorsunuz. Sürekli anlatıyorsunuz ve o sizi anlamıyor. Belki özel hayatında bir problem var, size hatta kimseye anlatamadığı. Siz bunu bilseniz belki o problemini düzeltebilir ve onun kafasının rahatlamasını, sizi daha iyi dinleyip anlamasını sağlayabilirsiniz. Bu aile ilişkilerinde de, arkadaşlık ilişkilerinde de, iş ilişkilerinde de böyledir. Eğer siz önce karşı tarafı anlamaz iseniz aklından geçenleri bilmez onun derdini göremeye çalışmazsanız, kendinizi anlatmaya çalışmanızın hiçbir manası yok. O yüzden Stephen Covey‘in dediği gibi “anlaşılmayı beklemeden önce karşı tarafı anlayalım.”

Dünyanın En Pahalı Danışmanının Maliyeti

Geçenlerde bir soru aldım. Bunu daha önce de duyduğum için dedim ki ben bu sorunun cevabını insanlara bir video ile vereyim. Soru şu “Tunç bey, bir danışmana ne kadar ödemeliyiz? Eğitimciye ne kadar ödemeliyiz?”

Eğer muhteşemseniz, her şeyi siz biliyorsanız, işinizde en iyisi siz iseniz, sizden başkası daha iyi bilemez ise, bence verebileceğiniz en maksimum para 0 TL’dir. Yazık paranıza. Niye para veresiniz ki zaten çok muhteşem biliyorsunuz on numarasınız.

Şimdi gelelim bir danışmana ne kadar vermeliyiz sorusunun diğer cevabına. Eğer gerçekten inanıyorsanız danışmanın gücüne ve size katacaklarına, bir düşünün. Şu da var, siz de şirketin içindesiniz, çalışanlarınız da öyle, danışmanınız dışında. Endüstrinizde gidip bir iş yaptığınız ile biraz sohbet ettiğinizde bile o kişi endüstriden bir şeyler söyleyecek size. Bir danışman tamamen dışardan bir gözdür, eğer kuvvetli bir insansa ki öyle bir insan olmalı hayatınızda.

Çok küçük değilseniz, belli bir seviyede iseniz, bir ya da bir kaç danışman ile çalışmayı düşünün, ki şunu da size net söyleyeyim zamanında danışmanlık verdiğim küçük firmalar da vardı. (Tamam, bende çok büyük bir şey istemedim o firmalardan.) O yüzden bir danışmanla hemen her firma çalışabilir illa ki.

İkinci olarak o danışman gerçekten kendini geliştiren bir danışman ise, güçlü bir eğitimci ise zaten sizin ona vereceğiniz paranın misli misli hatta 10 katını size kazandırır. Ben de öyle söylerim “Eğer ben bana vereceğiniz paranın 10 katını size kazandıramıyorsam benimle çalışmayın.” derim. Mesela diyelim Veliaht Koçluğu yapıyorum, biliyorum ki o insanın oğlu veya kızı benimle çalıştığı zaman hayatında hakikaten 5-10 sene erkenden öğrenecek bazı şeyleri ve tabi ki sonra bana verdikleri hiçbir şey olacak o kazancın yanında. Net olarak o kadar çok kazanacaklar. Böyle birinin size maliyeti de 0’dır. Bir danışmana ne kadar ödeyebilirsiniz ki maksimum? Cironuzu 2’ye katlar, hiçbir şey olur bir anda. Bir fikri, bir düşüncesi cironuzu 2’ye hatta 3’e katlayabilir. Hiç düşünememiştim bunu dersiniz, bakmamıştım o açıdan. Size bunu dedirtecek insanlarla çalışın! “Bu insan gerçekten haklı, işte buymuş ya” dedirtebilen insanlarla… Bu insanın size hiçbir maliyeti olmaz. Bu sizin için maliyet değil kazançtır.

Ben genel olarak hayatta çok ucuz bir insanla çalışmam çünkü ucuz bir insan kendine ne katabilir ki? Ucuz derken sadece para olarak söylemiyorum bunu. Ucuz olmayan bir insan sürekli kendine bir şeyler katma imkanına sahiptir. Bunların hepsini üst üste koyduğunuz zaman, düşünün mesela teknolojiye, ARGE’ye yatırım yapıyorsunuz bir taraftan, pazarlamanız satışınız kuvvetli diğer bir yandan, piyasada markanız büyüyor, insanlar sizi tanımaya başlıyor ve eğer hedefiniz en iyi olmak ise zaten yükseliyorsunuz. İşte tam o noktada o güçlü danışmanlar size yardımcı olacaklar. Başınızın üstündeki cam tavanı kaldıracaklar. Böyle insanlar zaten ucuz insanlar değildir, baktığınız zaman 0’dır size maliyeti. Ne danışmanlar var kendilerini geliştiren, dağcılık yapan, dünyanın çeşitli ilginç yerlerini gezen, kendine hobiler edinen, durmadan öğrenen. İşte böyle danışmanlarla çalışır iseniz bunun size maliyeti 0’dır.

Beyin Yıkama

1950’lerde Kore Savaşı bitince Çin’in Amerikalı esirleri ülkelerine göndermesiyle Amerikalılar çok tuhaf bir şeyler olduğunu fark ediyorlar. Esir tutulan askerler esaret sırasında komünizme karşı anlamlandırılamayan bir ilgi duymaya başlamışlar. Amerikalılar buna çok şaşırıyorlar. Takdir edersiniz ki Amerika komünizme son derece karşı, hele ki soğuk savaşın o en çetin yıllarında.

Edward Hunter isimli bir gazeteciyi, ki aynı zamanda bir Cia ajanı, görevlendiriyor. Amerikalılar’ın esaret altında tutulmalarına rağmen neden komünizme bırakın düşmanlık beslemeyi, tam tersine sempati beslediklerini öğrenmek istiyorlar. Çok ilginç bir hikayeyle karşılaşıyor. Esir kamplarındaki askerlerin esaretlerini sıradışı bir şekilde geçirdiklerini öğreniyorlar. Bütün o süre boyunca Çinli askerler arasında çeşitli münazaralar düzenleniyor. Bir masaya karşılıklı gruplar halinde oturtularak tartıştırılıyorlar. Bu münazaraların konusu da komünizm mi, kapitalizm mi daha iyi ya da Çin mi, Amerika mı.

Tahmin edersiniz ki ekseriyetle komünizim galip geliyor. Tabi gerçekçi olması için bazen karşı görüşün de kazanmasına izin veriyorlar. Karşılığında bu esirlere bir esir için kıymetli sayılacak ödüller veriyorlar, bir sigara ya da özel bir yemek gibi. Bu münazaralar hafta, sürekli yapılıyor arka arkaya. Doğal olarak Amerikalılar da ödülleri kazanmak istiyorlar ki esaret biraz daha rahat geçsin. Zaman içinde kazanmak istedikleri için, gönülden komünizmi savunmaya başlıyorlar. Neticede görülüyor ki Amerikalılar komünizme karşı bir sempati duymaya başlıyorlar, beklendiği gibi karşı tarafa düşmanca hisler beslemiyor. Edward Hunter bu konuları derliyor, raporluyor ve bunu ‘’brain washing’’ yani beyin yıkama olarak adlandırıyor. İşte beyin yıkamanın tarihçesi bu şekilde başlıyor. Tabi ki kelimenin ilk kullanılmasından önce beyin yıkamanın tarihte öncesi de var, Nazi’lerin yaptığı bir takım deneyler vesaire. Sadece savaşta da değil barış zamanında da birçok örneklerini görüyoruz.

Bir insanın beynini yıkamak istiyorsanız o insanı zorlamazsınız, o işi tatlı dille anlatırsınız, sürekli tekrar edersiniz ve kişinin kendisinin o işi benimsemesini sağlarsınız. Beyni yıkanan kişi de bir zaman sonra söz konusu fikrin neferi olup çıkar.

Beyin Yıkama Tekniklerine Müsade Etmeyin

Bir insanın beynini yıkamanın hiç savunulacak bir tarafı yoktur. Beyninizin yıkanmasına müsaade etmeyin. Peki, buna müsaade etmemenin yolu nedir? Bunun yolu bol bol okumak, araştırmak, farklı görüşten insanlarla konuşmak, her görüşü dinlemek ve tartışmaktır. Hatta sizin görüşünüze karşı görüşten insanları dinleyin, o insanları gerçekten anlamak için dinleyin. Yargılamak için değil, öğrenmek için sorun. O insanların okuyarak o kanıya vardıkları kaynakları siz de okuyun. Kendi kaynaklarınızdan edindiğiniz bilgileriniz ile karşılaştırın o görüşleri.

Maalesef ki insanların çoğu zaman kendi görüşlerini bile okumadıklarını, derinden bilmediklerini fakat mikrofon uzatıldığında çok fikirleri olduğunu görüyorum. En temel konularda bile çok zayıflar insanlar. Kulaktan dolma, bir iki sağdan soldan duyma bilgi ile her şeyi bildiklerini sanıyorlar. Sonra bir başkası başka bir görüşü savunduğu zaman ateşli bir şekilde karşı gelmeye çalışıyorlar. Açın dünyanızı. Okuyun, gezin, görün, sorun ve öğrenin. İnsanların artık bir daha sizin beyninizi yıkamalarına müsaade etmeyin. Kendinizi doğru ve doğrulanmış bilgiyle doldurursanız, beyninizi kolay kolay yıkayamazlar.

Büyüklerin Tecrübesi, Gençlerin Dinamizmi