Kurumsal Gayrimenkul Kararı Nasıl Alınmalı

Geçen gün bir müşterim bir soru sordu. Tunç Bey şu an kiracısı olduğumuz bu fabrika binasını satın alalım mı? Bulundukları yere bir miktar kira ödüyorlardı. Burayı alalım mı diye düşünmeye başlamışlar.

Kurumsal gayrimenkul kararı alırken şu soruları sorun kendinize:

  • Kapital sizin için ne demek?
  • Sizin için sermaye ne demek?
  • Yaptığınız işin içerisinde sıcak para ne kadar önemli?
  • Nedir sizin iş gücünüzün kaynağı?
  • Sermaye sizi ne kadar zorluyor? 

Bu sorular çok önemli. Farzedelim ki 50.000 Lira kira ödediğiniz bir mülkün içerisindesiniz. Yine farz edelim o mülkü satın almak istediğinizde ederi 10 Milyon Lira olsun. O 50.000 Lira sizi ay sonunda ne kadar zorluyor? Yani her ay sonunda o 50.000 Lira’ yı ödemek size ne kadar zor geliyor? Yine geldi kira zamanı diyor musunuz? Yaptığınız işin hammaddesi bilgi mi, iş gücü mü yoksa bir mal mı?

Bir de şu taraftan bakalım 10 Milyon Lira para vereceksiniz. Bu 10 Milyon Lira’ya işiniz içide neler yaparsınız, nasıl kullanırsınız bu sermayeyi? Bu parayı ne kadar çevirebilirsiniz gelir elde etmek için? Bu 10 Milyon Lira size ne kazandıracak? Diyelim satın aldınız o mülkü ve 10 Milyon Lira çıkardınız, verdiniz. 50.000 Lira kiradan kurtuldunuz. Peki 10 Milyon Lira elinizde olsaydı, işinizin içinde olsaydı, aylık 50.000 Lira’dan fazla para kazandırır mıydı size?

Bu kadar arkadaşlar, bu sorunun cevabı burada gizli. Bu soruları sorup iki taraflı cevaplayan firmalar var. Örneğin finans kuruluşlarının bazılarının hiç gayrimenkulu yok. Yani iş yaptığı hiçbir şubesini satın almıyor kiralıyorlar çünkü ben para ile çalışıyorum parayı niye başka bir yere bağlayayım, ben gayrimenkulcu değilim ki diyorlar. Ama bunun yandında mesela bir fastfood zinciri gayrimenkulden çok ilginç bir şekilde kazanç sağlıyor. Onlar için gayrimenkulun özel bir kullanım yeri var. Biz hamburgerci değiliz, gayrimenkulcüyüz aslında diyor şirketin başkanı. Ya da şunu biliyorsunuzdur ki özellikle tekstilde çoğu markanın fabrikası bile yok. Ürettiriyorlar, kalite kontrol var, tasarım yapıyorlar. Bu çeşit bir iş modeli kurmuşlar.

O yüzden sizin için nedir naktin önemi? 50.000 Lira önemli değil ama 10 Milyon Lira daha mı önemli sizin için? O zaman kira da oturmaya devam edin. Ya da tam tersi durum söz konusu ise alın o gayrimenkulü. O yüzden “Bulunduğum yeri satın mı alayım, kirada mı kalayım?” diye soruyorsanız, bu sorunun cevabını önceki sorularda bulun.

Zaman Yönetimi Kimin Sorunu?

Size şu zaman yönetimi konusunda bir şey söyleyeyim mi? Zaman yönetimi sadece çalışanlarınızın meselesi, mesuliyeti değil. Zaman yönetimi aynı zamanda sistemin de şirketin de ve o insanların başındaki amirin de mesuliyeti. Bazen fark ediyorum bir insana, bir buçuk insanı gerektirecek işi yüklüyorsunuz, sonra da çalışanlarınızın performanslarından verim alamadığınızda, verdiğiniz işler zamanında neticelendirilemediğinde o insanlara “senin zaman yönetimin problemli” diyorsunuz.

Emin misiniz o insana verdiğiniz o işin gerçekten bir insan ile yapılabileceğine? Öncelikle bundan emin olmak amirler (patronlar) olarak çalışanlarınızdan önce sizin mesuliyetiniz. Zaman yönetiminin ne olduğu, nasıl ele alınması gerektiği konusunda en başta şirketin içerisindeki o şirketin yönetim sistemini kuranların, o şirketin orta ve üst düzey yönetiminin eğitim alması gerekiyor.

Bir insan bir zamanda bir iş yapar ve %100 performans ile çalışırsa o işi yapabilir. Ne yazık ki insan doğası gereği 100 birim zamanı var ise o hafta içerisinde 100 birim zamanın 100‘ünde de çalışmasını bekleyemezsiniz. Eğer sağlıklı ölçebiliyorsanız , yaptığı işe göre %80 veya %85 performans göstermesi beklenebilir, bu daha doğal ve mantıklıdır. Bunun yerine 100 birimlik zamanda 150 birimlik iş yüklerseniz mümkünatı yok zaman tutmaz, yönetilemez. Ayrıca hepsinden öte sağlıklı ölçebilmek de önemlidir. Basit işlerde birim zamanda ne yapıldığını ölçmek kolaydır. Mesela nadir de olsa mavi yaka çalışanlara uygulanan bir yöntem var. Hala yapanlar kalmış mı diyeceksiniz, emin olun var. Çalışanın başına geçip kronometre ile zaman tutmak. Bu, size gerçekçi geliyor mu? O kişinin gerçekte normal zamanda çalıştığı gibi çalışmasını bekliyor musunuz?

Peki Ya Satış?

Peki satışta zaman yönetimini nasıl ölçebilirsiniz? Sabahtan akşama kadar harıl harıl bir işler ile uğraşıyor olması zaman yönetiminin verimli olduğu anlamına mı gelir? Tabi ki gelmez. Bu durum basit zaman yönetimi mantığı ile yönetilecek bir şey değil. Orada satışçının zamanını verimli yönetip yönetmediğine değil, istediğiniz işi hakkıyla yerine getirip getirmediğine odaklanmanız gerekir. Sonra da bırakın kendinden beklenilen sonucu üretmek için kendisi çaba sarf edin. Sizin de bu noktada vazifeniz yol göstermek, öğretmek ve gerçek bir lider gibi koçluk yapmak.

Benim genelde gördüğüm problem bu. Yapılacak işler üzerindeki gereksiz angaryaları atın. En sevmediğim şey insanlara gereksiz yere iş yüklemek. Çok güzel bir örnek var, sıkça yaşanan. Müşteriniz size telefon açar der ki ‘’işimiz çok acil, acilen yapılması gerek’’ siz de işi acilen çarçabuk bitirir yetiştirirsiniz. Sonra müşterinizden bir cevap gelir: “dur bir dakika, tamam halledeceğiz onu.” E hani acildi? Eğer işleri böyle yürütüyorsanız, çalışanlarınızdan zaman yönetimi beklemeyin. Önce siz zamanın ne olduğunu iyi kavrayın.

İşte bu yüzden zaman yönetimi için öncelikle işleri yöneticilerin masaya yatırmaları ve süreçleri, sistemi düzenlemeleri lazım.

Dünyanın En Pahalı Danışmanının Maliyeti

Geçenlerde bir soru aldım. Bunu daha önce de duyduğum için dedim ki ben bu sorunun cevabını insanlara bir video ile vereyim. Soru şu “Tunç bey, bir danışmana ne kadar ödemeliyiz? Eğitimciye ne kadar ödemeliyiz?”

Eğer muhteşemseniz, her şeyi siz biliyorsanız, işinizde en iyisi siz iseniz, sizden başkası daha iyi bilemez ise, bence verebileceğiniz en maksimum para 0 TL’dir. Yazık paranıza. Niye para veresiniz ki zaten çok muhteşem biliyorsunuz on numarasınız.

Şimdi gelelim bir danışmana ne kadar vermeliyiz sorusunun diğer cevabına. Eğer gerçekten inanıyorsanız danışmanın gücüne ve size katacaklarına, bir düşünün. Şu da var, siz de şirketin içindesiniz, çalışanlarınız da öyle, danışmanınız dışında. Endüstrinizde gidip bir iş yaptığınız ile biraz sohbet ettiğinizde bile o kişi endüstriden bir şeyler söyleyecek size. Bir danışman tamamen dışardan bir gözdür, eğer kuvvetli bir insansa ki öyle bir insan olmalı hayatınızda.

Çok küçük değilseniz, belli bir seviyede iseniz, bir ya da bir kaç danışman ile çalışmayı düşünün, ki şunu da size net söyleyeyim zamanında danışmanlık verdiğim küçük firmalar da vardı. (Tamam, bende çok büyük bir şey istemedim o firmalardan.) O yüzden bir danışmanla hemen her firma çalışabilir illa ki.

İkinci olarak o danışman gerçekten kendini geliştiren bir danışman ise, güçlü bir eğitimci ise zaten sizin ona vereceğiniz paranın misli misli hatta 10 katını size kazandırır. Ben de öyle söylerim “Eğer ben bana vereceğiniz paranın 10 katını size kazandıramıyorsam benimle çalışmayın.” derim. Mesela diyelim Veliaht Koçluğu yapıyorum, biliyorum ki o insanın oğlu veya kızı benimle çalıştığı zaman hayatında hakikaten 5-10 sene erkenden öğrenecek bazı şeyleri ve tabi ki sonra bana verdikleri hiçbir şey olacak o kazancın yanında. Net olarak o kadar çok kazanacaklar. Böyle birinin size maliyeti de 0’dır. Bir danışmana ne kadar ödeyebilirsiniz ki maksimum? Cironuzu 2’ye katlar, hiçbir şey olur bir anda. Bir fikri, bir düşüncesi cironuzu 2’ye hatta 3’e katlayabilir. Hiç düşünememiştim bunu dersiniz, bakmamıştım o açıdan. Size bunu dedirtecek insanlarla çalışın! “Bu insan gerçekten haklı, işte buymuş ya” dedirtebilen insanlarla… Bu insanın size hiçbir maliyeti olmaz. Bu sizin için maliyet değil kazançtır.

Ben genel olarak hayatta çok ucuz bir insanla çalışmam çünkü ucuz bir insan kendine ne katabilir ki? Ucuz derken sadece para olarak söylemiyorum bunu. Ucuz olmayan bir insan sürekli kendine bir şeyler katma imkanına sahiptir. Bunların hepsini üst üste koyduğunuz zaman, düşünün mesela teknolojiye, ARGE’ye yatırım yapıyorsunuz bir taraftan, pazarlamanız satışınız kuvvetli diğer bir yandan, piyasada markanız büyüyor, insanlar sizi tanımaya başlıyor ve eğer hedefiniz en iyi olmak ise zaten yükseliyorsunuz. İşte tam o noktada o güçlü danışmanlar size yardımcı olacaklar. Başınızın üstündeki cam tavanı kaldıracaklar. Böyle insanlar zaten ucuz insanlar değildir, baktığınız zaman 0’dır size maliyeti. Ne danışmanlar var kendilerini geliştiren, dağcılık yapan, dünyanın çeşitli ilginç yerlerini gezen, kendine hobiler edinen, durmadan öğrenen. İşte böyle danışmanlarla çalışır iseniz bunun size maliyeti 0’dır.

Aile Şirketleri için Veliaht Eğitimi (İş’te Hayat Makale)

Türkiye’de aile şirketleri son yıllarda devamlılığın önemini benim çocukluğumda gördüğümden çok daha önemser oldu. Bunu çalıştığım firmaların ötesinde, bir Veliaht Koçu ile çalışmaya şimdilik başlamayı düşünmeyen firmalarda dahi görüyorum. Belki öncelik sıralamalarında sonraki nesilleri iş hayatına, daha doğrusu şirketlerin üst düzeylerine hazırlama üst sıralarda değil, fakat bunun önemine varmış olduklarını söyleyebilirim.

Benim iş hayatımın ilk yıllarında bizim şirketimiz kurumsallaşma adına Adana’nın nispeten önde gelen şirketlerinden olduğundan bazı genç ve daha küçük firmaların patronları, çocuklarını bizimkisi gibi firmalara gönderirlerdi. Bizim fabrikamızda benim yakınımda olan gençlerin aileleri genelde benim büyüklerimin tanıdıkları ya da mal/hizmet aldığımız firmalar veya müşterilerimizdi. “Orhan bizim çocuk okuldan geldi. Senin oraya bir iki sene gelsin de biraz iş öğrensin.” derlerdi. Ben yapım gereği bu gençleri sahiplenir, onların elinden tutardım. Ne biliyorsam aktarmaktan büyük zevk alırdım. Şimdi düşünüyorum da bunlar gerçekten az çok vizyon sahibi insanlarmış.

Şimdilerde ise bu iş başlı başına bir meslek ve aile şirketlerinin devamlılığı için önemli bir hizmet haline geldi. Bu aileleri ve bu gençlerin ebeveynlerini bu noktada bir iki konuda bilgilendirmek isterim. Çok net ve sade olarak aile şirketlerindeki gençlerin iş hayatında üst makamlara hazırlanması olayına iki evreden bakmak istiyorum. Gencin iş hayatına atılmasının öncesi ve sonrası.

İlk olarak bırakın o gencin aile işinin başına geçmesini, dışarıda bambaşka bir iş yapacaksa dahi, öncelikle iyi bir eğitim alması gerekiyor. Burada eğitim demek yurtdışında pahalı bir üniversite eğitimi demek değil. Bunun bir artısı yok mudur? Vardır elbet ama hem şart değil hem de tek ve en iyi yöntem bu değil. Buradaki asıl eğitim anne ve babanın bu çocuğa aile içinde vereceği eğitimdir. Aileler, genellikle de patron olan babalarda görüyoruz bu eğilimi; işlerin yoğun olmasını bahane ederek çocuklarının neredeyse tüm yükünü tek başına annelere bırakıyorlar. Şunu unutmamak gerekir ki insan gördüğünü taklit ederek öğrenir. Hayatının ilk yıllarında kendilerine güzel huyları ve alışkanlıkları ile hem anneyi hem de babayı dengeli biçimde örnek alacaklardır. Beraber geçirilecek akşamlar, hafta sonları, yaz tatilleri, bayramlar, etkinlikler çocuğa çok şey öğretecektir. Bu zamanlarda çocukların ilk yıllarında öğrenmeleri gereken küçük bilgileri kulaklarına fısıldayacak olan kişi anne/baba olmalıdır.

Bunun yanında gençliğe adım atarken bu geleceğin patronlarına hem sanat hem de spor içerisinden güzel hobiler, alışkanlıklar edindirmek gerekir. Neticede sağlam kafa sağlam vücutta bulunur. Eski Yunanistan’da Gymnasium denen alanlarda spor ve felsefenin birlikte yapılıyor olması bize bu insanların beden kadar da akıl sağlığına verdikleri önemi göstermektedir. Öyle ki, o zamanlarda bedenin veya aklın birinden yoksun olarak tek başına geliştirilmeye çalışılması büyük eksiklik sayılırdı.

Bu dönemlerde çocukların başka bir takım kültürel faaliyetlerinin ve o yaşlara göre girecekleri arkadaş ağlarının ve çeşitli başka toplulukların (network) ailenin tam kontrolünde değilse bile gözetiminde olması kişisel gelişim açısından çok önemlidir. Bütün bunlarla beraber çocuğun yanında yetiştiği ailenin kitap okuduğu bir ortam olmasının öneminden bahsetmeye bile sanırım pek gerek yok. 

Eğer bunları az çok sağladıysak ve bu genç güzel de bir üniversite eğitimi aldı ise gelelim ikinci evreye, yani çocuğun ailenin işinde çalışmaya başlaması faslına. Burada birincil önemli olay, söz konusu gencin ailenin işinde çalışmaya başlamadan önce kesinlikle kendi başvurup bulduğu bir işte bir iki sene çalışmasıdır. Şimdi dahi bunun çok zaman atlandığını görüyorum. Ya da en fazla 3-5 ay dışarıda çalışan genç hemen aile işine alınıyor. Burada kilit kavram bence kendini ispat meselesi. Kişi önce dışarıda bir işte çalışmalı ve mümkünse çalıştığı yerde bir yükselme yapmalı ya da bir proje tamamlamalıdır (veya tamamlanan bir projenin bir parçası olmalıdır).

Bundan sonra kişinin ailesinin şirketinde bilgi ve becerilerine göre bir pozisyondan başlaması uygundur. Bu noktada gördüğüm hata ya bu gence süpürge verip olmayacak bir iş yaptırılması ya da bir anda şirkette bir müdürlük, genel müdürlük verilmesi oluyor. Ben şahsen bunlara karşıyım. Böyle bir genç dışarıda nasıl bir pozisyonda iş bulacak ise, ya da şirket bu vasıflarda bir genci hangi pozisyondan iş yerinde başlatacak ise, bu genç de ailesinin şirketinde aynı pozisyondan başlamalıdır.

Bu noktadan sonrasında tabi biz profesyonellerin uyguladıkları ve bu yazı ile özetlenmeyecek pek çok yöntem ve teknik var. Ama bu işi kendisi üstlenmek isteyen ailelere şunu söyleyerek tamamlamak istiyorum ki bu aşamadan sonra o gencin büyüğü olan o patrona düşen görev büyük bir sabır ile yol göstermektir. Unutmamak gerekir ki iş hayatının başlarında gençler ile üst düzey yöneticiler arasında bilgi ve tecrübe olarak dağlar vardır. Bütün bu dağların birkaç ay ya da bir iki senede bir anda aşılması beklenmemelidir.

Tunç Vidinli

Veliaht Koçu

Büyüklerin Tecrübesi, Gençlerin Dinamizmi